OVK för bostadsrättsförening
Styrelsen är ansvarig fastighetsägare i lagens mening — och det ansvaret går inte att avtala bort. Vi sköter hela OVK-processen åt föreningar i Stockholm, Uppsala och Södertälje, från avisering till godkänt protokoll.
Ansvaret ligger hos styrelsen
En bostadsrättsförening är fastighetsägare, och fastighetsägaren är skyldig att se till att obligatorisk ventilationskontroll genomförs inom rätt intervall. I praktiken innebär det att styrelsen bär ansvaret. Att en förvaltare sköter det löpande ändrar inte saken: byggnadsnämndens föreläggande riktas mot föreningen.
Det innebär inte att styrelsen behöver kunna ventilation. Det innebär att någon måste hålla reda på när nästa kontroll ska ske och att den faktiskt blir av. Vi håller den kalendern åt de föreningar vi arbetar med, så att ingen besiktning glider förbi sitt intervall.
Vi tar hand om
- Avisering till samtliga boende
- Samordning av nycklar med styrelse eller förvaltare
- Kontrollen av Kiwa-certifierad funktionskontrollant
- Protokoll till kommunens byggnadsnämnd
- Separat offert på eventuella åtgärder
- Uppföljningspass för lägenheter vi inte kom in i
- Ombesiktning tills protokollet är godkänt
Intervall för flerbostadshus
Vart 3:e år
FT- och FTX-ventilation, alltså mekanisk från- och tilluft. Gäller även skolor, förskolor och vårdlokaler oavsett system.
Vart 6:e år
Självdrag (S) och frånluft (F) — vanligast i äldre flerbostadshus som inte byggts om.
Läs mer om tjänsten på OVK-besiktning eller se priser per lägenhet.
Sex saker som avgör om det går smidigt
Skillnaden mellan en OVK som är klar på en dag och en som drar ut över månader ligger nästan aldrig i tekniken. Den ligger i förberedelserna.
Ta reda på vilket system huset har
Självdrag, frånluft eller FTX avgör både intervall och pris. Står det inte i förvaltningsunderlaget tar vi reda på det innan vi offererar.
Leta fram förra protokollet
Det visar direkt vad som anmärktes sist och om det faktiskt åtgärdades. Utan det börjar vi om från noll, vilket kostar tid.
Bestäm vem som är kontaktperson
En person i styrelsen eller hos förvaltaren som kan fatta beslut på plats. Utan den fastnar varje fråga i nästa styrelsemöte.
Samordna nycklar tidigt
Huvudnyckel, boende som lämnar nyckel, eller bokade tider per lägenhet — vilket som helst fungerar, men det måste vara bestämt före aviseringen går ut.
Avisera i god tid
Två veckor är normalt. Aviseringen bör säga varför kontrollen görs och att den är lagstadgad, annars öppnas färre dörrar.
Planera för ett andra pass
Räkna med att några lägenheter inte går att komma in i vid första försöket. Boka in uppföljningen redan från början i stället för att lämna dem som öppna anmärkningar.
Om besiktningen blir underkänd
En underkänd OVK är vanligare än många styrelser tror, och betyder sällan att systemet måste bytas. De två vanligaste anmärkningarna är för låga luftflöden och ett system som aldrig injusterats efter att huset byggts om, fått nya fönster eller slagit ihop lägenheter. Båda åtgärdas normalt med rengöring och injustering.
Ni får ett protokoll där varje anmärkning är specificerad, tillsammans med en tidsfrist. Vi offererar åtgärderna separat så att styrelsen kan jämföra offerter innan beslut — ni är aldrig bundna att låta oss utföra dem. När bristerna är åtgärdade gör vi en ombesiktning och skickar in ett godkänt protokoll.
Behöver systemet åtgärdas hjälper vi till med kanalrengöring och injustering av luftflöden.
Vanliga frågor
Vem i föreningen ansvarar för att OVK blir gjord?
Styrelsen. I en bostadsrättsförening är föreningen ansvarig fastighetsägare i lagens mening, och styrelsen företräder föreningen. Ansvaret går inte att avtala bort till en förvaltare — ett åtgärdsföreläggande från byggnadsnämnden riktas mot föreningen, oavsett vem som sköter administrationen. Däremot kan förvaltaren självklart hjälpa till med det praktiska.
Hur ofta ska vår förening göra OVK?
Det avgörs av ventilationssystemet. Flerbostadshus med FT- eller FTX-ventilation kontrolleras vart tredje år, och med självdrag (S) eller frånluft (F) vart sjätte. Vet ni inte vilket system huset har tar vi reda på det innan vi offererar — det avgör både pris och intervall.
Måste alla lägenheter besiktigas?
I flerbostadshus görs stickprov, och kontrollanten avgör omfattningen utifrån systemets utformning. Lägenheter som inte gick att komma in i noteras i protokollet och behöver besiktigas i efterhand. Det är den vanligaste orsaken till att en förenings OVK drar ut på tiden — inte tekniken.
Vad kostar OVK för en bostadsrättsförening?
Priset sätts per lägenhet och beror på ventilationssystemet: cirka 500–700 kr per lägenhet exkl. moms för självdrag eller frånluft, och cirka 800–1 000 kr per lägenhet exkl. moms för mekanisk ventilation. Två saker justerar den siffran: för de minsta föreningarna finns ett minimipris på cirka 3 500–5 500 kr exkl. moms eftersom ett besök har en grundkostnad oavsett storlek, och en förening med ett femtiotal lägenheter betalar typiskt 15–20 % mindre per lägenhet än en med tio. Vi lämnar alltid fast pris i offert innan vi börjar.
Vad händer om vi inte gör OVK i tid?
Byggnadsnämnden har tillsyn över att OVK utförs. Sker det inte kan nämnden rikta ett åtgärdsföreläggande mot föreningen, i förlängningen förenat med vite. Kostnaden för att skjuta upp en besiktning blir därför snabbt högre än besiktningen själv.
Vi fick anmärkningar förra gången — måste vi byta hela systemet?
Sällan. De vanligaste anmärkningarna är för låga luftflöden och ett system som aldrig injusterats efter en ombyggnad. Båda åtgärdas normalt med rengöring och injustering, inte med nytt aggregat. Vi offererar åtgärderna separat så att styrelsen kan jämföra, och ni är aldrig bundna att låta oss utföra dem.
Kan ni hjälpa till med aviseringen till de boende?
Ja. Vi tar fram aviseringen och stämmer av tidpunkten med styrelse eller förvaltare, normalt två veckor före besöket. Det är den enskilt viktigaste förberedelsen — varje lägenhet som inte går att komma in i vid första försöket måste besiktigas separat.
Dags för föreningens OVK?
Begär en kostnadsfri offert med fast pris per lägenhet. Berätta antal lägenheter och vilket ventilationssystem huset har — vet ni inte det tar vi reda på det. Svar senast nästa vardag.